資料來源：wind，企業年報，億翰智庫1、經營壓力並沒有減輕，七成企業還在虧損
現在已經是2026年5月中旬，房企的年報也已經出的七七八八，2025年的經營情況怎麼樣，也已經定型，個別年報還「難產」的企業，也已經影響不了行業的整體趨勢。真是幾家歡喜幾家愁，應該說是70%的企業都歡喜不起來，經營壓力還是大，利潤還是不好看，能打平不虧已經算是比較好的結果，但實際上有近7成的企業還是虧的。
我們以2025全年淨利潤TOP100的企業作為研究對象來看，雖樣本有限，但數據所呈現的特徵與行業整體趨勢一致，從2021年企業債務風險開始爆發，企業財務報表即刻就有反應，利潤已經虧損，緊接着2022年、2023年、2024年、2025年，銷售額下滑的同時，財務報表反饋雖滯後，但趨勢一致，利潤下探、虧損，2024年百強房企淨利潤虧損總額高達3621億，也是這幾年最大虧損額，2024年、2025年，這100家房企裏，分別有67家，63家房企的淨利潤是負值。
2025年，這100家房企的淨利潤/歸母淨利潤虧損額分別從2024年的3587億/3542億收窄到2357億/2086億，單看數據，好像是企業經營情況改善了，但實際一些企業淨利潤改變，甚至是從鉅虧到大贏，並不是經營端的改善，而主要原因是資產重組獲得的收益，並不能持續，如果說把一些因資產重組等原因獲得的收益去掉，實際上2025年淨利潤為負值的企業也有近70家。而且整體來看，可以說99%的企業要麼是利潤繼續向下，要麼就是繼續虧損。
圖表：2021年-2025年百強房企淨利潤情況
wind，企業年報，業績公告，億翰智庫
圖表：2021年-2025年百強房企歸母淨利潤情況
wind，億翰智庫
備註：百強房企口徑為2025年淨利潤TOP100房企。
至於為什麼利潤還在向下，或者說還在虧損，都是老生常談的問題，已經談了四五年，無非是高價拿地，低價賣出或者賣不掉，很多企業的存貨直接計提減值撥備，所以利潤空間就被擠的無限小。
這兩年在輿論正中央，爭議最大的開發商——萬科A，2025年，淨利潤和歸母淨利潤虧損分別擴大到918.1億、885.6 億，虧損的絕對額分別增長89%、79%，是所有房企裏虧損最多的企業。別人的虧損在減少，為什麼萬科還能虧這麼多？錢虧哪了？萬科在年報裏說了4個原因：
（1）房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利潤率仍處低位。2025年房地產開發業 務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。這些項目的地價獲取成本較高，銷售情況和毛利潤率均低於投資預期，導致結算的毛利潤總額大幅減少；
（2）因業務風險敞口升高，新增計提了信用減值和資產減值；
（3）部分經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損；
（4）部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。
這些解釋，估計會有很多人不買賬。
2、淨利潤第一的企業竟然是「不死鳥」—佳兆業集團？！
看上面的企業數據，可以發現一些比較「詭異」的現象，佳兆業集團的淨利潤居然能直接翻身，從鉅虧近300億到2025年盈利523億，淨利潤全行業第一，簡直不可思議。還有禹洲集團、旭輝控股集團、世茂集團、遠洋集團、碧桂園都是由虧損直轉到盈利，其中根本原因我們在上面也有提到，就是債務重組成功帶來的一次性收益，數據巨大，不反映實際經營情況，且不可持續，2025年有，2026年就沒了，會呈現一個斷崖式波動，如果說把這個收益去掉，2025年這些企業的淨利潤也是負值。如果把佳兆業集團、禹洲集團等6家企業淨利潤不納入計算，其他94家的淨利潤虧損額仍達到3349億。
圖表：典型企業2025年債務重組收益情況（億元）
3、「利潤王」還是華潤置地，已經是遙遙領先
如果把這些企業去掉，那麼淨利潤行業前10的企業格局就會大變樣，淨利潤第一的還是華潤置地，可謂是遙遙領先，2025年淨利潤是328.19億，是第二名中國海外發展（全文統稱為中海）的2.4倍，比第2名到第6名這5家企業的淨利潤之和只少7個億，可以說是用一己之力撐起了門面。
圖表：剔除計入重組收益的房企後，淨利潤TOP10房企
4、兩代「利潤王」的對比，兩種不同的歸屬
看到這個格局，人們不免要拿兩代「利潤王」比比，也就是中海與華潤置地，過去的很多年，中海是行業裏公認的能賺錢，它的工程管控能力強，在這個點上就能比其他企業省下不少錢，利潤表現也是讓其他同行望塵莫及。10年前，也就是2016年，華潤置地的歸母淨利潤也就只有中海的大約一半，2022年開始，華潤置地實現了對中海的利潤反超，直到最近的一個報告期（2025年），華潤置地的淨利潤/歸母淨利潤已經是中海的2倍+。
圖表：華潤置地與中國海外發展淨利潤對比
wind，企業年報，億翰智庫
備註：比值=華潤置地的淨利潤（歸母淨利潤）/中國海外發展的淨利潤（歸母淨利潤）*100%。
這種變化的背後，是行業形勢的巨大裹挾與自身戰略取捨的結果反饋。2022年整個市場往下走，行業利潤也開始進入調整周期，一如曾經的製造業，向微笑曲線的下邊走，以地產開發為主業的企業，毫無疑問利潤都開始波動，沒有扛住而債務違約的企業少則虧幾十億，多則虧2000多億，華潤置地和中海作為行業的頭部企業，自然也都免不了被趨勢裹挾，利潤也是往下走，但橫向來看，相對於絕大多數的同行，這兩家的利潤表現還是絕對領先。
中海還能有過百億的盈利，純粹是底子厚，硬實力在撐着，成本費用管控的好，投資而更傾向於高能級城市，在庫存去化、計提撥備等方面壓力更小一些。市場好時，中海的優勢能成倍的擴大，但是市場行情向下走時，成本費用投資上的優勢也很難扭轉行業發展的既定趨勢，這可能是上一輪周期裏99%的企業都會面臨的困境，最有效的方式或許是等待，熬到行業出清，見底後反彈。
華潤置地的強勢離不開運營和服務等業務的支撐，通過這麼多年的發展，這些非地產開發的業務已經能獨當一面，成為穩固企業利潤的基本盤，能儘可能把地產開發損失的利潤往回拉。2025年，華潤置地開發銷售型業務的收入佔比是接近85%，但是核心淨利潤貢獻率不到50%，也就是收入貢獻15%的經常性業務卻貢獻了52%的核心淨利潤，模型優劣當下立判。
華潤置地的模式有優勢，也比較成熟，但是這並不適用於行業裏的絕大多數企業，就運營這個板塊來說，華潤置地的商業已經培育了20多年，第一個購物中心——深圳萬象城開業已經是22年前的事情，即使有空間，還會有多少人願意拿錢去入一個數十年都不一定有結果的局。
圖表：華潤置地各業務的核心利潤貢獻情況（億元）
展望未來，如今整個行業的利潤在往微笑曲線的下端走，但至於到沒到底，還真不好說，情況好一點的企業，可能進展快一點，能更快把歷史遺留問題解決；情況稍微差一點的企業，可能往下摸索，出清的時間要更久一點。有一點可以肯定，整個行業的利潤率水平不會再回到以往了。
