文|地產資管網
同樣地段的兩棟公寓，一棟一房難求，一棟空置過半。這一反差鮮明的畫面，正在中國租住市場反覆上演。它指向的並非簡單的運營能力差異，而是一個更深層的行業真相：當市場從「有沒有」進入「好不好」的階段，決定資產價值的底層邏輯已悄然重置。規模與速度退潮，產品能否留得住人、運營能否創造溢價、資本能否找到退出通道，成為新周期下的核心命題。7月9日，由睿和智庫主辦的「新周期下的新居住價值——2026第三屆全國品質租住大會」北京站在金隅鈺珵大廈舉行。站在「十五五」的起點上，與會嘉賓圍繞租住行業轉型、REITs市場演進與養老產業機遇三大核心議題展開深度對話。在三方交匯處，一場關於價值重估的深層博弈已經拉開序幕。以下為本次大會的核心觀點與行業洞察。
北京站現場
租住行業：新周期下的價值迴歸
草創期的喧囂已落幕，租住行業正步入一個由"理性"導航的新周期。過去比的是誰拿房更快、規模更大，現在拼的是誰更懂租客、誰能把項目運營得更精細。這場轉變，考驗的是每一家企業的戰略定力與經營內功。
中國租住行業已結束草創期，在新周期下，關鍵在於「理性」看待投資，精準捕捉租住市場中的結構性機會。這對企業的戰略定力和經營管理能力構成了雙重考驗。
相較「十四五」期間870萬套的量化目標，「十五五」規劃綱要已轉向「規範發展、培育專業化企業」，行業的競爭座標系已被重置：過去比規模和速度，未來比綜合運營能力。
結構性供需錯配是當前市場的核心矛盾。儘管整體租住市場供給量大，但真正能面向未來5-10年、滿足年輕人多元化需求的高品質產品依然稀缺。競爭的主戰場，正從總量的規模化拼殺，轉向單體項目在產品與服務體驗上的較量。
需求側的結構性變化。隨着AI發展和靈活辦公（如「一人公司」）的普及，「家」不再是休息場所，更是工作和社交的延伸；年輕人對「悅己消費」、情緒價值和生活品質的追求，對居住空間的社交、娛樂、學習功能提出了更高要求。
供給端的競爭格局日趨多元。面對個人房源、分散式機構、保租房等多方供給，運營機構必須摒棄同質化，依靠產品和服務的快速迭代來建立護城河。
在「十五五」存量時代，租住市場已告別粗放擴張。無論是國企還是民企，都必須迴歸居住本質，通過精細化的算賬邏輯、極致的空間產品創新、數字化的服務賦能以及靈活的資管業態轉換，才能在激烈的市場競爭中實現資產保值增值與新居住價值的提升。
規模的故事講完了，下一步該怎麼走？大會給出的一致答案是：回到產品本身。
真正托住資產價值的核心，不僅侷限於運營手段，更是一套能留得住心的好產品。中海商業認為做好產品定盤星，精細運營才能錦上添花。
貼合客戶的好產品是資產價值提升的底層支點，多業態聯動和數字化工具是放大價值的手段，而服務好客戶纔是真正決定資產增值與否的終極變量。
中海商業提出產品設計需兼顧三大關鍵維度。一是讀懂客戶生活方式，打造能擊中租客需求的居住空間，尤其是Z世代對社交、學習和個性化的追求。二是在硬件上「耐造」，在地板、台面、五金等易損耗部位選用耐用建材以拉長維修周期。三是設定可變彈性空間，讓租戶按個人喜好改造，從而催生強烈的歸屬感和用戶粘性。
破解行業三大共性難題需要針對性策略。面對千篇一律的標準化出租房和降價惡性競爭，應通過精準客戶洞察打造溢價產品。
在行業轉型的大潮中，國企與民企走出了不同的實踐路徑，卻殊途同歸地指向了同一個方向——迴歸居住本質。國企以長期主義為錨，肩負民生責任；民企以價值創造為刃，在差異化中尋找突破。
產業與人才，決定長租公寓的價值上限。行業已從「單純擴規模」轉向「講品質」，需精準匹配所在城市的產業升級和人才結構。前沿產業區配高端人才公寓，製造片區配藍領公寓，不同城市的不同產業賽道，需要的是對人才結構化需求的精準甄別與產品匹配。
存量資產盤活，聽起來市場空間巨大，但當真正下場實操時，纔會發現腳下遍佈暗礁。
商辦改公寓等城市更新項目看似空間巨大，實際落地卻面臨經濟賬難算、物理條件受限、政策落地差異三大硬性約束。一線城市每年真正能落地的交易寥寥無幾。
當前租住市場的資產持有端呈現明顯的「國進民退」趨勢，國企持有大量存量資產，而民企逐漸減少。市場已從「賣方市場」徹底轉變為「買方市場」——不缺房源，缺的是優質運營方。
國企資產盤活不是能力不足，而是面臨體制性障礙，具體表現為決策、考覈、監管、結果四大結構性約束。因此國企真正缺的不是方案，是有人願意分擔風險、承擔結果。
面對快速變化的市場，「走老路到不了新地方」。無論是運營方、資管方、投資方還是供應商，都必須打破傳統思維，以創新的產品設計和運營邏輯，去匹配未來供需兩端的深刻變化。
新周期下的新居住價值 2026第三屆全國品質租住大會 7月30日-31日（上海場）
REITs與資本：萬億藍圖的現實溫差
如果說租住運營端正在經歷一場「產品力覺醒」，那麼資本端則呈現出另一番景象：遠期樂觀，短期審慎。保租房REITs整體跑贏大盤，但內部分化已然清晰——運營能力的差異，正被資本市場精準定價。存量盤活的三條路徑各自的門檻，每一扇門的背後，都是一場關於風險與回報的博弈。
對於「十五五」期間租賃住房REITs的市場前景，各方呈現出「遠期樂觀、短期審慎」的分化態度。
保租房REITs自上市以來總回報約22.1%（截至2026年7月3日），跑贏了同期C-REITs總回報（-15%）及除消費外的其他產權REITs板塊。但內部已出現顯著分化，運營能力的差異正在清晰地映射為資產價格的分野。
REITs的成功發行並非一次性孖展，而是倒逼企業建立長期賦能和精細化運營體系的開始。
房地產利好政策短期內難以傳導至持有型物業端。在無風險利率極低（國債收益率1.7%-1.8%）且NOI整體通縮的背景下，資產估值缺乏大幅上漲的邏輯支撐。
存量盤活的三條路徑進展分化明顯，各有核心瓶頸。收儲路徑（交易盤活）早期明顯慢於政策預期，當前雖逐步提速但高度分化。改造路徑（改造盤活）政策通道基本打通，但項目化特徵強，經濟性和審批仍是核心瓶頸，尤其是工改租面臨產業退出、歷史污染、消防體系等多重硬約束。運營路徑（運營盤活）規模化能力已得到驗證，真正的分化在於區位、產品和客群匹配。整體來看，「以需定購」和「一項目一方案」正在成為行業共識。
保租房REIT的投資價值不完全依賴租金上漲，而取決於區位產業人口支撐×產品適配度×運營精細化×合規納保紅利四要素疊加。只有能被數據證明穩定產生現金流的資產，才能在擴募中被資本市場接納。
聚焦不良資產盤活，資本方採取「長周期持有賺周期收益+下場改造賺經營收益」的策略，積極探索高端服務公寓、青年公寓、養老、月子中心等多種與「住」相關的多業態混合，通過靈活調整業態精準定位，攜手頭部運營商共創價值。
警惕「狼來了」，重視非標與創業團隊。在挑選運管方時發現，大型成建制機構往往嫌棄小體量/非標項目；而從大機構孵化出的子公司或創業團隊，因激勵市場化、做事更用心、精細化成本控制能力強，反而能帶來超額收益。同時，以「F+EPC+O」模式（即孖展、設計、採購、施工、運營一體化模式）殺入市場的國字號單位，正成為不可忽視的競爭力量。
不同類型的投資機構對公寓資產的研判邏輯截然不同。追求高回報的AMC機構難以介入低收益的成熟資產，更傾向於從破產重整中低價獲取標的；而險資等低成本長錢雖天然適配，但市場整體仍缺乏足夠多的可成交標的。當前市場對保租房REITs的追捧，很大程度上建立在低利率環境下固收資產收益走低的背景之上，一旦新興行業帶來更優回報，資金的偏好可能會發生轉移。
在實操層面，存量物業改造為公寓的路徑也面臨多重約束：公寓業態坪效偏低，導致原業主難以接受價格折讓；辦公樓等物業的物理條件（如進深過大、柱距不佳）常常不適合改造；各地納保政策的不確定性進一步收窄了可操作空間。綜合來看，真正能落地改造的項目比想象中稀缺得多。
養老產業：在舊標籤下，捕捉結構性機遇
當租住行業在存量與增量間尋求平衡時，養老賽道則在更長的周期中醞釀着結構性機會。「賺錢難」的舊標籤尚未撕去，但微妙的變化已然發生——資產價格越是承壓，運營能力越顯金貴。跑通模式的關鍵，在於能否壓住資產與資金這兩頭核心成本。
養老公寓受制於「未富先老」。受人口結構和購買力不足制約，養老公寓投資活躍度遠不及長租公寓。在房地產下行期，社會資本對二線及以下城市的養老項目投入極為謹慎，多需依賴政府民政部門的合作與補貼。
養老產業並非不賺錢，而是需要從投資、設計、定位到運營的全鏈條緊密咬合才能實現盈利。
養老產業正迎來「資產越不值錢時，運營越值錢」的結構性機遇，降本的關鍵在於壓低資產成本和資金成本兩大核心。
養老產業長期揹負着「賺錢難」的標籤，這源自其特殊的成本結構——普遍1:2至1:3的護老配比，使人力成本成為遠超能耗的最大支出。但行業的真實面貌正在發生微妙變化：在城市非核心地段，成熟養老項目的租金坪效已開始超過周邊下行的辦公物業，且剛需護理型項目展現出更強的抗周期韌性——入住率穩定、價格穩步上行。
存量資產改造為養老機構的成功率依然很低。一年看兩三百個項目，最終具備改造條件的可能僅有一兩個。判斷標的是否可行的核心標準有三：硬件改造成本是否可控、空間格局能否出床效率最大化、租金成本是否被壓低至合理區間。
在商業模式創新上，針對康養社區「賣房」與「賣服務」的長期矛盾，一種「醫養保」金融閉環模式開始出現：通過將醫療險、商業護理險、團體年金險嵌入產品結構，將客戶對未來失能護理的最大焦慮前置化解，同時解決運營服務的持續性支付問題，在不增加買賣雙方額外負擔的情況下實現閉環。
醫養結合項目高度依賴物理空間，受「城市建設規劃」與「行業主管部門資格准入（如醫療、長護險牌照）」雙重嚴格限制。審批部門多、政策管控嚴，項目推進難度成倍增加。
在城市更新的新趨勢下，醫養結合綜合體的重資產機會將日益湧現。它要求運營方具備更高的專業能力、更強的質量管控，以及更靈活的金融工具運用能力。
養老產品定位需洞察真實人性。以「問道芳華園」為例，高淨值低齡老人抗拒被過度管控，渴望自由與價值重塑。因此，產品需弱化「機構感」，強化環境、配套與自主性，以此實現逆市漲價與高去化。
養老賽道的市場疆域遠不止於大型養老機構。以社區為單元、規模靈活的三級養老服務網絡，以及面向活力老人的康養社區，同樣是值得關注的方向。
（本文根據7月9日「新周期下的新居住價值——2026第三屆全國品質租住大會」北京站嘉賓現場演講及圓桌對話整理而成）