智通財經APP獲悉，克而瑞地產研究發文稱，2026年1-7月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約8299萬平方米，累計按年下降10.9%，市場總量延續築底。但總量收縮之下，結構已然改寫。將成交按面積段拆分：剛需佔比下降，改善佔比抬升，構成近三年最清晰的結構主線。
從各面積段成交套數佔比看，改善端穩步擴張：110-130㎡始終是最大的單一成交面積段，佔比穩定在25%-26%左右，2026年達26.3%;150㎡及以上面積段佔比提升最快，由11.6%躍升至13.7%，兩年佔比提升2.1pct。整體來看，110㎡以上戶型佔比持續抬升，從2024年的52.3%升至2026年的57.4%，兩年累計提升5.1pct。
與之對應的是，剛需佔比持續收縮：90㎡以下面積段由21.5%降至18.6%，90-110㎡由26.2%降至24.1%，兩年合計回落約5.1pct，與110㎡以上佔比的提升幅度基本對應，剛需「基本盤」明顯收窄。
表1 全國重點50城市各面積段成交套數佔比變化
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。
需求遷移與被動抬升，大戶型佔比走高的雙重邏輯
需要指出的是，大戶型佔比的抬升包含兩重效應：一是真實的需求偏好遷移，即購房者主動選擇更大面積的產品;二是小戶型成交跌幅更深導致大戶型佔比被動抬升。
從絕對量來看，2024年至2026年1-7月，全國50城新建商品住宅成交套數從86.7萬套降至67.8萬套，累計下降21.8%。其中90㎡以下從19.2萬套降至12.6萬套，下降約34.4%，降幅最大;其次為90-110㎡，從23.0萬套降至16.3萬套，下降約29.0%;而150㎡及以上降幅最小，從9.9萬套降至9.3萬套，僅下降約6.4%;130-150㎡從13.4萬套降至11.8萬套，下降約11.9%;110-130㎡從21.2萬套降至17.8萬套，下降約16.1%。
圖1 全國重點50城市1-7月各面積段累計成交套數變化
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。
可見，剛需戶型的跌幅顯著大於改善戶型，這是導致大戶型佔比抬升的重要原因。但同時，150㎡以上大戶型的絕對跌幅最小，也在一定程度上反映了高端改善需求的韌性。在市場下行周期中，剛需群體受收入預期下降、就業壓力增大等因素影響，購房意願和能力收縮更為明顯;而改善型購房者往往具備更強的經濟實力和更穩定的收入預期，在政策支持下仍有較強的置換和升級需求。
價格映射「品質定價權」，高端改善溢價顯著
結構變化在價格維度同步顯現。從各面積段的段內成交均價變化來看，2024年至2026年，不同面積段產品的價格走勢呈現明顯分化。90㎡以下小戶型段內均價從18189元/平方米微降至18062元/平方米，基本持平;110-130㎡段內均價從17929元/㎡升至18670元/㎡，上漲4.1%;150㎡及以上段內均價從32865元/㎡升至33647元/㎡，上漲2.4%。90-110㎡段內均價從19751元/㎡降至18449元/㎡，受剛需購買力下滑拖累最重，下降6.6%，跌幅最大;而130-150㎡作為中間改善，雖有一定置換支撐，但相對150㎡及以上(有稀缺/豪宅屬性支撐)，產品同質化較高、二線城市供應集中(佔該總量約65%)，在以價換量中同樣承受較大壓力。
表2 全國重點50城市各面積段段內成交均價變化(元/平方米)
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。
從各面積段價格梯度來看，150㎡及以上產品均價斷層領先，較90㎡以下面積段高出逾80%，其中一二線城市最為顯著，均達到2倍以上，改善型、尤其大戶型產品，正成為房企「品質定價權」的主要載體。
這與「好房子」政策導向高度契合：當剛需收縮、置換改善成為主力，房企紛紛將產品力、得房率、裝標與社區服務向大戶型傾斜，價格梯度由此拉開。
表3 2026年1-7月重點50城市各面積段分能級成交表現(套，元/平方米)
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統。
一線城市「階梯改善」，二線、三四線城市「一步到位」、「終改化」
從分能級看，各線城市改善化的路徑明顯分化：一線呈「階梯改善」，二線與三四線更傾向「一步到位」乃至「終改化」，但二線的改善動能遠強於三四線。
一線城市：高房價約束下，呈現階梯式置換改善。
一線城市新房成交結構與二三線城市存在顯著差異。2026年110㎡以上面積段成交佔比僅40.5%，遠低於二線城市(61.4%)和三四線城市(58.8%);90㎡以下佔比高達30.6%，90-110㎡佔比28.9%，合計佔比59.5%，仍佔據市場主導地位。這一結構特徵與一線城市高房價、高人口密度的市場環境密切相關。
但值得關注的是，一線城市改善化趨勢正在加速。一線城市110㎡以上佔比兩年提升6.0pct，增量幾乎全部來自110–130㎡、130–150㎡兩段，特別是110-130㎡佔比從15.9%升至20.0%，提升4.1pct，是各能級中提升幅度最大的。150㎡及以上面積段佔比長期穩定在10%左右。這指向一線客群並非整體「豪宅化」，而是高房價門檻將首置、剛需客群擠出(轉向二手與租賃)，留存的新房需求以「賣小買大」的置換家庭為主，需求階梯式上移。
二線城市：改善化趨勢最為突出，「一步到位」特徵顯著。
二線城市是新房成交結構改善化最為顯著的區域。110㎡以上面積段成交佔比兩年提升6.5pct，高於全國平均水平(5.1pct);其中，150㎡及以上佔比從12.2%升至14.2%，提升2.1pct。而90㎡以下佔比周期驟降4.5pct，為各能級最大降幅，說明過渡型小戶型正被直接跳過，新購家庭首次或主力置業即選大面積，「一步到位」特徵顯著;疊加人才引進帶來高購買力群體、存量住房偏小催生置換升級、限購大幅放鬆降低門檻等因素驅動，改善型購房需求釋放更為充分。
三四線城市：大戶型佔比高，但提升幅度有限。
三四線城市呈現出「大戶型佔比高但提升幅度有限」的特徵。110㎡以上面積段佔比(58.8%)與150㎡及以上佔比(14.5%)均處高位，但兩年僅提升2.5pct，遠低於二線(6.5pct)與一線(6.0pct)，其中110-130㎡佔比甚至回落2.0pct。這與其房價水平低、購買力可支撐大面積有關;而提升乏力，源於前期改善需求已較多釋放、人口流出導致新增需求不足，市場整體以存量置換為主，結構變化相對緩慢。
表4 分能級各面積段成交套數佔比及變化
三重因素共振：結構改善化是長期趨勢
改善化並非短期周期波動，而是政策、供給、需求三重因素長期共振的結果。
政策端：供給側鬆綁與需求側降檻，共同驅動改善化轉型。
2024年住建部明確提出打造「好房子」發展導向並持續推進，從產品供給端放開層高、得房率、容積率、第四代住宅等規劃設計約束，為大面積高品質住宅落地掃清制度障礙。需求端持續出台一攬子優化政策，全面推行認房不認貸、降首付、降利率、優化限購等措施顯著降低改善置業門檻;地方因城施策，一線放寬多孩及人才家庭限購、二線全面鬆綁、三四線以補貼契稅促置換，共同託舉置換鏈條。
供給端：房企向「改善+高端」賽道切換，從源頭抬升大戶型佔比。
下行周期中，改善型產品客戶購買力更強、價格敏感度更低，去化與盈利表現更優，驅動房企提升產品力與面積段;同時二手房流通性改善使「賣一買一」更順暢，核心城市低容積率地塊佔比提升，亦從土地端支撐大戶型供給。
需求端：住房短缺問題解決後，「住好房」成為主流，置換窗口集中開啓。
2026年城鎮居民人均住房面積已超40㎡，需求從「有沒有」轉向「好不好」;上一輪剛需購房高峯(2015—2018年)按8—10年置換周期，當前正進入換房升級的集中釋放期。