金吾財訊 | 華泰證券發布研報指，港鐵公司（00066）公布2026年中期業績，收入262億港元，按年下降4.1%；股東應占淨利潤159億港元，按年增長106%。其中，經常性業務利潤34億港元，按年增1.3%；物業發展利潤122億港元，按年增121%；投資物業公允價值變動收益2億港元，去年同期為虧損12億港元。華泰指，1H26淨利潤超出其85億港元的預期，主要受益於香港住宅市場均價上漲及成交量回升，帶動住宅項目銷售進度快於預期。公司擬派發中期股息0.42港元，按年持平。華泰維持「增持」評級，目標價35.1港元。

香港車務運營方面，1H26收入按年增3.0%，受過境服務、高鐵與機場快線收入增長驅動。但受折舊及非定額付款增加影響，1H26該業務EBIT轉為虧損1.41億港元（1H25為盈利0.98億港元）。公司披露，預計2026-2028年資本開支高達848億港元；若參與北環線第二部分、東鐵線白石角站等新項目投資，資本開支規模可能進一步擴大。6月末貸款及其他負債已較2025年末增加約815億港元。

車站商務與物業租賃方面，1H26香港車站商務EBIT按年下降2.4%至17.55億港元，物業租賃及管理EBIT按年下降3.5%至20.11億港元。車站與商場新訂租金分別下滑6.7%和5.5%，跌幅較2025年的8.5%和9.5%收窄。香港零售業銷貨價值1H26按年增長9.6%，零售租金指數跌幅同步收窄。

物業發展方面，1H26淨利潤按年增121%至122億港元，主要來自大圍站和港島南岸第5期項目貢獻。華泰預計下半年港島南岸第6期、油塘通風樓和大圍站項目或將繼續結轉，推動開發淨利潤繼續擴大，但27-28年可供結轉項目或將顯著減少。

盈利預測方面，華泰將公司2026年歸母淨利潤上調6%至209億港元，將27-28年歸母淨利潤下調4%、18%至116億、99億港元。華泰沿用分部估值法，目標價由35.2港元微調至35.1港元；其中香港鐵路DCF估值的WACC由7.0%下調至6.7%，分部加總維持10%折讓比例。

風險提示包括資本開支超預期、租金下滑超預期、樓市弱於預期及稅務風險。