2026年上半年，對於越秀地產而言是以價換量的半年，這也折射出這家老牌房企在房地產調整周期之下潛藏的經營風險。

上半年，越秀地產實現合同銷售金額505.1億元；營業收入366.5億元，按年下降23.0%；毛利率約 6.2%，按年下滑4.4個百分點；權益持有人應占淨利潤0.9億元，按年下降93.6%；核心淨利潤0.8 億元，按年下降94.6%。

對比其他幾家國央企房企兩位數的毛利率水平，越秀地產上半年毛利率顯著偏低，直接造成淨利潤大幅滑坡。

對於利潤下滑，越秀地產在業績公告中作出兩點解釋：一是受項目結轉周期影響，2026年上半年入賬物業收入以及合營、聯營公司投資收益較去年同期減少，拉低營收與權益利潤；二是房地產行業仍處在深度調整階段，項目利潤空間承壓，地產開發銷售業務毛利按年走弱。

利潤承壓，和公司大力推進存量去庫存直接相關。上半年合同銷售當中，存量持銷項目佔比提升至 80.7%。大量存量項目走量，一定程度上是以犧牲利潤率為代價。

銷售端數據也印證這一點，綜合測算，2026年上半年越秀地產合約銷售均價29700元 / 平方米，對比2025年上半年的42100元 / 平方米，出現明顯回落。

在中期業績會上，越秀地產董事長林昭遠直言對當前毛利率水平不滿：「個人對這個毛利率也是確實極其不滿意。從目前這種市場的調整角度，也是我們也不得不面對的事情。」

林昭遠表示，管理層正從穩價端持續發力，同時藉助精細化成本管理提升項目盈利水平；並堅持 「以投促穩」，希望依靠新增投資項目平滑整體毛利率。

換言之，越秀地產盈利修復寄託兩大路徑：一方面依靠降本增效改善現有項目盈利能力；另一方面期待新增土儲擁有更好利潤率，對沖存量結轉帶來的毛利壓力。

但風險客觀存在：未來1‑2年公司仍將有大量存量土儲進入結轉周期，如果市場回暖不及預期，庫存去化放緩，將進一步壓制現金流與結轉利潤，公司還將面臨存貨減值計提的潛在壓力。

截至2026年6月末，越秀地產總未售貨值2905億元，已售未結轉銷售金額1324.4億元。

投資拿地方面，對比其他國央企房企，越秀地產上半年拿地力度相對溫和。期內在廣州、上海、杭州、成都、青島5城新增6幅地塊，總建面68萬平方米，權益投資金額70.0億元，96.8%權益投資額集中於核心六城（北上廣深杭、成都）；截至6月30日，總土地儲備1657萬平方米，94%位於一、二線城市。

雖然盈利端承壓，但越秀地產財務基本面保持穩健。截至6月30日，現金及銀行結餘、定期存款及其他受限存款合計 515.0億元；上半年經營性現金流淨流入137.7 億元；加權平均借貸年利率首次跌破 3%，錄得2.91%，按年下降25個點子。

需要注意的是，期末公司總借貸規模仍達到1038.7億元，債務整體體量依舊較大。